■ پیشگیری از وقوع جرم، رسالت‌ قانون پیش‌فروش ساختمان بخش شهرسازی

ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول به‌ویژه املاک در ایران سابقه دیرینه دارد. بدون گریز به سابقه چندهزارساله ثبت و ضبط املاک، با اجرای مقررات ثبت نوین در‌ سال ١٣١٠ و تصویب قانون ثبت اسناد و املاک، حوزه معاملات املاک دچار دگرگونی عجیبی شد. از یک طرف ثبت اجباری املاک جای خود را به ثبت اختیاری داده و مدعیان مالکیت و متصرفان به‌عنوان مالکیت با شرکت در فراخوان مربوط به ثبت املاک هر منطقه و تشریفات قانونی، مالکیت خود را اثبات کرده تا دولت مطابق ماده ٢٢ قانون ثبت پس از ثبت ملک در دفتر املاک به نام وی، نامبرده را مالک شناخته و ادعای مالکیت از دیگر اشخاص را نپذیرد و از طرف دیگر با الزامی‌کردن معاملات و عقود مربوط به اعیان و منافع املاک در مواد ٤٦ و ٤٧ قانون ثبت و تصریح به عدم پذیرش اسنادی که مطابق مواد ٤٦ و ٤٧ قانون به ثبت نرسیده در ادارات و محاکم، ضمن تثبیت مالکیت اشخاص، از تشکیل پرونده‌های متعدد تنازع در مراجع قضائی جلوگیری به‌عمل آورده است.

هشتاد‌ سال پس از تصویب قانون مترقی مرقوم، یکبار دیگر قانونگذار در ١٢/١٠/١٣٨٩ با تصویب قانون پیش‌فروش ساختمان، ضمن توجه به جنبه‌های متعددی که ضرورت تصویب قانون را متذکر می‌شود، جنبه پیشگیری از وقوع جرم را به‌صورت خاص مطمح نظر قرار داده است.

تشکیل پرونده‌‌های متعدد در مراجع انتظامی و قضائی و دعاوی بی‌شمار حقوقی و کیفری با منشأ پیش‌فروش ساختمان، قانونگذار را بر آن داشت تا با رویکردی متفاوت اولا تنظیم و ثبت اسناد پیش‌فروش را در صلاحیت اختصاصی دفاتر اسناد رسمی قرار دهد و ثانیا تنظیم قراردادهای پیش‌فروش به‌صورت عادی را جرم تلقی کرده و برای مرتکبان اعم از پیش‌فروشنده، پیش‌خریدار، مشاوران املاک و آگهی‌دهندگان پیش‌فروش قبل از اخذ مجوز، مجازات حبس و جریمه نقدی درنظر بگیرد.

مطابق مواد ٢٣ و ٢٤ قانون پیش‌فروش ساختمان، اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش‌فروش ساختمان یا بدون اخذ مجوز اقدام به درج یا انتشار آگهی کنند، به حبس از ٩١ روز تا یک‌سال یا جزای نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می‌شوند.

مشاوران املاک باید پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را جهت تنظیم سند رسمی قرارداد پیش‌فروش به یکی از دفاتر اسناد رسمی دلالت کرده و نمی‌توانند رأسا مبادرت به تنظیم قرارداد پیش‌فروش کنند، در غیر این صورت برای بار نخست تا یک‌سال و برای بار دوم تا دو‌سال تعلیق پروانه کسب و برای بار سوم به ابطال پروانه کسب محکوم می‌شوند.

با این وصف به‌نظر می‌رسد به لحاظ جرم‌بودن عمل ارتکابی (پیش‌فروش به‌صورت عادی) و غیرقابل ترتیب اثر بودن قرارداد عادی پیش‌فروش، اقدام قانونگذار تاثیری مستقیم در کاهش جرایم مربوط به املاک در این حوزه دارد.

بنابر آمار ارایه‌شده از حوزه معاونت پیشگیری از وقوع جرم قوه‌قضائیه در ‌سال ١٣٩٤ تعداد ٨٢٩/٥٥ فقره پرونده دعوی ملکی در مراجع قضائی کشور تشکیل شده است که بدون تردید تعداد معتنابهی از این تعداد پرونده مربوط به قراردادهای پیش‌فروش و دلیل عمده آن نیز عدم اجرای قانون با وجود انقضای بیش از ٥‌سال از تاریخ تصویب آن و ٢‌سال از تاریخ تصویب آیین‌نامه اجرایی قانون است.

خسارت سنگینی که به‌راحتی قابل‌جبران نیست و برای جلوگیری از تحمیل خسارت و زیان مضاعف به سرمایه‌های مردمی و مراجع قضاdی و انتظامی و ادارات دولتی و در یک کلام «حاکمیت» جادارد با عزمی جدی، ترتیبی اتخاذ شود تا مرجع صدور شناسنامه فنی هر واحد درحال ساخت (شهرداری‌ها) با صدور شناسنامه فنی و مالک یا ذیحق رسمی پیش‌فروش با ارایه مدارک و مستندات قانونی به دفاتر اسناد رسمی، نسبت به تنظیم سند رسمی اقدام کند تا بیش از این شاهد بی‌نظمی در این حوزه نباشیم.


نوشته‌ی محمد عظیمیان، نایب‌رییس کانون سردفتران و دفتریاران
برگرفته از : صفحه‌ی ۸ روزنامه‌ی «شهروند»، چهارشنبه، ۱۳ مرداد ۱۳۹۵
آماده‌سازی : گروه رسانه‌ای دیرین